近期，在与房产中介朋友的交谈中，我意外获知青岛二手房市场今年的表现异常强劲，极有可能创下近四年的成交新高。
一些热门小区，如鲁信长春花园、浮山后一小区及四小区、万科未来城和万科城等，成交量纷纷突破50套大关。从全市前11个月的成交数据来看，二手房成交量已逼近新房，两者比例接近1:1，这一趋势在过去三年里几乎是不可想象的。以往，新房市场始终占据主导地位，成交比例大致维持在3:7。
购房者的思路正在发生显著变化。从最近三年的数据变化来看，无论是刚需购房者还是高端客户，其购房心态和选择都发生了快速的转变。这种变化直观地体现在成交数据上。
2022年，青岛楼市总成交量为173424套，其中新房成交120473套，二手房成交52951套。而到了2023年，新房成交量下滑至112184套，二手房成交量则显著增长至65679套。今年前11个月，青岛新建商品房成交67019套，二手房成交64514套。预计算上12月的数据，2024年二手房成交量将继续增长，与新房市场的差距进一步缩小。
以浮山后区域为例，2022年，多家大型开发商在此激烈竞争，购买浮山后的新房成为许多改善型购房者的首选。然而，今年，随着青啤和金茂等开发商的新房库存减少，许多为了孩子上学的家长开始将目光投向二手房。浮山后一小区和四小区的单价在一万五六左右的小套二户型，总价仅需100多万，门槛较低，还能解决落户和上学问题，因此这两个小区今年成交量均超过100套。
在刚需板块李沧北部，中南世纪城和蓝山湾等大型社区也表现出色。今年，这两个社区的单价在一万二三左右，中南世纪城成交了约150套（仅贝壳数据），蓝山湾则成交了约100套。这一成绩直接超越了板块内的新房项目。更为尴尬的是，之前购买某些新房项目的业主遭遇了无限期停工的困境。
尽管中南世纪城和蓝山湾存在户型过时、物业管理一般等短板，但它们的优点同样显著：价格低、可即时入住、无需担心停工或烂尾等问题。购房者的关注点正在发生变化，他们更加明确自己的第一需求，并更看重当前的实际所得，而非规划中的“想象”。
自2017年以来，楼市经历了巨大的变革。购房者如同大海上的小船，在风雨中历经洗礼，“被迫成长”。过去，许多人被华丽的样板间和销售人员的巧言所吸引，轻易上车，未深入了解房企的资金状况、施工情况、周边配套的真实性以及合同条款中的陷阱。然而，冲动之下的选择往往并非最优决策。延期交付、房屋质量瑕疵、物业与宣传的天差地别以及房价下跌等问题接踵而至。
如今的购房者已经变得非常精明，他们掌握的房产知识甚至不亚于销售人员。他们研究区域发展规划、精算首付比例、房贷利率和还款方式，对周边配套、地铁远近、学校师资力量等无一不进行深入考察。他们不再轻易被虚假宣传所左右，而是学会了在购房决策前冷静权衡利弊，综合家庭的长期需求与财务状况做出审慎选择。这种成长不仅是购房技巧的提升，更是心智的成熟和理性的体现。
市场上还流传着一种观点：购房者之所以转向二手房市场，是被开发商“逼”的。如今，现实逻辑已经超越了增值逻辑，但大部分开发商仍然沉浸在过往的增值逻辑中，讲规划、讲故事、画大饼。然而，购房者早已不太关心这些细节，他们更关心买了之后能够获得什么、能否拎包入住、需要等待多久以及开发商的兑现程度。随着房地产市场的逐渐成熟，购房者不再只被期房的概念所吸引，二手房市场的火爆正是这一变化的体现。
近日召开的全国住房城乡建设工作会议提到，要大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售。如果这一天真的到来，无疑将是楼市走向成熟的重要标志。
