近期，衡阳市在商品房销售领域迈出了重要一步，引领了一场销售模式的革新。衡阳市自然资源和规划局、住房和城乡建设局以及发展和改革委员会联合发布的通知明确指出，从2025年1月1日开始，该市将实行商品房按套内建筑面积计价销售的新政策。这一举措使得衡阳市成为全国首个明确要求商品房网签合同必须按照套内建筑面积计价的城市。
长期以来，我国商品房销售普遍采用的是按建筑面积计价的方式，并附带“公摊面积”的概念。这种做法的初衷是为了解决房地产开发企业的资金问题，推动城市化进程。然而，随着房地产市场的不断发展，这种做法逐渐暴露出一些问题。由于信息的不对称，“公摊面积”的具体数值往往不透明，导致购房者实际居住面积小于购买面积，这不仅影响了购房者的居住体验，还引发了一系列关于物业费、取暖费等费用的争议。
数据表明，我国大部分楼房的公摊比例介于15%至25%之间，部分楼盘甚至更高。购房者对于“公摊面积”的不满日益累积，要求改革的呼声也越来越高。为了回应这一需求，近年来多地开始探索商品房销售的新模式，其中按套内面积计价成为了重要的探索方向。
早在2023年，安徽省合肥市就提出了探索商品房按套内面积计价销售的思路，以减少“公摊面积”过大的问题。随后，广东省肇庆市和湖南省湘潭市也相继出台了相关规定，鼓励房地产开发企业按套内面积进行宣传和销售。而衡阳市此次的政策则更为具体和严格，不仅鼓励按套内面积计价销售，还明确要求网签合同必须按套内建筑面积计价，并详细公示分摊的共用部位信息，使得销售更加透明。
从国际视角来看，按套内面积计价是商品房销售的通行做法。在一些国家，商品房的套内面积也被称为“地毯面积”，即能够实际铺设地毯的室内空间。这种计价方式更加直观，有助于减少因面积计算不透明而产生的纠纷，同时也促使房地产开发企业优化房屋设计，提高得房率，以满足购房者的需求。
值得注意的是，按套内面积计价并不会对购房成本产生实质性影响。这仅仅是商品房价格计算方法的转变，两种算法下的总价应该相近，只是单价会有所不同。按套内面积计价后，商品房的单价可能会显得更高，因为不再将“公摊面积”的成本分摊到每平方米的价格中，但总价依然保持不变。
尽管按套内面积计价对商品房总价的影响有限，但这种销售新模式的推广将对房地产市场产生深远影响。首先，房地产开发企业在项目规划设计和成本控制方面需要适应新的政策要求。其次，按套内面积计价将进一步提升商品房销售的规范性，减少因“公摊面积”不透明而产生的争议，有助于购房者更公平地比较不同房源的性价比，促进房地产市场的公平竞争和健康发展。这一做法还与国际通行的商品房销售模式接轨，为未来征收房地产税提供了技术上的准备。
