在2018年上半年，中国房地产市场经历了一系列政策调整与市场变化。中央重申“房住不炒”政策，地方则继续高压调控，多地升级限购限售政策。与此同时，“抢人大战”在各城市间展开，落户门槛有所降低。货币政策保持稳健中性，但信贷资金依然紧张，房贷利率持续上浮。
销售与投资方面，市场在高水平上保持稳定，预计全年成交量将创新高。上半年新开工意愿强烈，商品房待售面积下降，但商办市场仍面临存量风险。下半年，调控政策常态化，房价上涨压力依然较大。
城市市场表现分化，一线城市成交量回升，二线城市整体下滑，三四线城市则开始分化。房价方面，一二线城市趋于稳定，三四线城市上涨压力依旧。整体库存压力维持在低位，但部分二线城市库存上升。
土地市场方面，上半年成交规模增长23%，中西部省会城市热度较高。三四线城市供应发力，推动成交上升。下半年，市场预计将聚焦三四线城市，量价或齐升。
房企在调控政策下，上半年业绩增速放缓，单月业绩波动较大。为了抢收业绩，房企加速项目入市。同时，融资环境收紧，房企融资渠道受限，但仍有近六成房企融资总额增加。
热点二线城市如杭州、南京、武汉、成都、重庆等，尽管面临严格的调控政策，市场表现依然突出。其他城市群中，昆明在滇中城市群中优势明显，泉州在海西城市群中经济体量最大，但面临融合难题。贵阳在黔东南城市群中的经济领先优势不大，发展面临挑战。
专题研究方面，上海租赁住房价格与地铁分布、收入水平等因素高度相关。二手房价格则与人民广场、真如等地标显著相关，外环外一二手房价倒挂明显。
房企偿债能力方面，整体财务杠杆增加，偿债压力加大，但多数企业偿债能力依然稳健。融资成本虽然有所下降，但未来或反弹。盈利能力方面，上市房企盈利能力回升，标杆房企营收规模效益显著提升。
房企存货总量上升，多元化拿地助力规模增长，去库存压力有所改善。教育地产在政策影响下门槛提高，盈利模式多样化，万科教育在全日制教育等领域有不同模式和发展。
