楼市的牛市来了，但又好像还没来。
十月烟花
十月的深圳楼市有点像烟花，重新站上了历史的绚烂期。
新房4153套，环比涨146%，二手房网签6188套，环比涨92%，冲过了枯荣线，创下了近三年的新高。
这样的表现，需要有一个清醒的意识，那就是接下来比较长一段时间，政策不会加码了。
一方面，现阶段是政策驱动的市场，不仅深圳楼市表现出足够超出预期，就连北上广也成交足够强劲。
北京新房网签4500套，环比涨50%，二手房网签17367套，环比涨30%；
上海新房网签15899套，环比涨48%，上海二手房网签24376套，环比涨52%；
广州新房网签10463套，环比涨102%，广州二手房网签13188套，环比涨30%。
为了避免市场一下子进入疯牛，托底的大手会稍微缓一缓。
另一方面，成交量的带动下，深圳的开发商的推盘意愿也强烈了很多。
一些新房尾盘突然加推清库存，一些封顶很久的项目也要准备入市，一些筹备得有点仓促的项目获批立马开盘。
比如位于南山的鸿荣源尚璟公馆突然推出36套尾盘，还是以原备案价均价约9万/㎡的9折左右出售。
比如位于龙华民治的万福花园，8月底的时候促销，备案价给出约77折的优惠，但双十一之前，又放出了最新的阶梯折扣——5楼以下单位最低72.5折，5-15楼73折，16楼以上单位最低74折，3—7栋最低不低于75折。
比如位于宝安中心的都市茗荟花园，已经现房很久，又出现在了今年四季度供应的名单中。
再比如位于南山赤湾的琅玥湾佳园，项目也快建好了，同样也出现在了今年四季度供应的名单中。
所以从市场这一个月的反馈来看，价格反转还是比较微弱，有涨价的楼盘，但还不是大面积大幅度的涨。
各路开发商也只敢回收部分的折扣，也就是之前可能是85折，现在是9折这样，外围难卖的项目，还是走“以价换量”的路子，更多的还是维持原本的折扣，或者给出更大的优惠力度。
当然，这也是正常现象。
基本上每一次强刺激后都会带来短期的需求集中释放，进而引爆成交量，其次年底推盘回账，开发商释放更大的折扣也都是常规操作，过去楼市飞速的阶段也这么干的。
所以这个阶段看到的任何涨价，高去化，也都是正常的现象。
只是，靠强政策驱动的行情，持续性会比较脆弱。
一方面，即使可以持续，由于时间过于短暂，也无法形成明显的趋势性，另一方面网签的数据基本存在滞后性，多少也会叠加原本9月成交的部分数据。
11月很关键
新房起量，即使还没有全面回收折扣，但预期已经传导到二手房，价格“止跌”明显。
以典型的小区为例。
位于宝安福永的代表楼盘华强城市花园，87平左右的3房，10月10日—11日分别成交两套房源，业主报价都是418万，但成交总价都是390万。
而在10月前，小区同户型面积的房源，不论是高楼层还是低楼层，成交总价都还没有到390万，基本上都在380万以内。
位于福田的南天一花园，作为典型的学区房，学区是荔园小学（北）+实验中学，10月成交两套107平左右的户型，成交总价分别是830万和886万，而今年7月和8月，同户型的成交总价分别是867万和886万，基本持平，没有继续下探。
位于南山大冲的华润城润府三期，作为风向标楼盘，成交一套89平的户型，业主报价1180万，成交总价1110万，一套88平户型业主报价1080万，成交总价1068万。
而在今年以来，小区成交的同户型总价，基本在1080万以内。
而华润城一期则更明显。
10月7日、12日、13日成交了4套约89平的户型，成交总价分别为1140万、1218万、1167万以及1220万。
但今年10月前，成交的同面积户型基本在1200万以下。
可以看到，一些典型的小区在短时间内成交止跌或者回升是比较明显的。
在社交媒体上，也有换房的业主透露，去年出掉了罗湖的雅馨居，用300万换到了石厦的某小区19楼，最近同户型低楼层成交跳到了380万，今年年初卖掉龙岗的三房换成蛇口米兰一期的大两房，358万，近期小区的全部业主统一报价500万+。
所以，从二手房成交的整体表现来看，成交的主要是一些小区的低价房源。
但这样的变化，能不能延续，同样取决于11月的成交量。
如果11月的成交量还能维持住高位，那么谈价格企稳才有持续性。
所以11月市场的表现至关重要。
目前，二手房的成交结构是改善群体的意愿已经拉升。
从乐有家给出的参考数据可以看出，市场成交的主旋律还是以500万以下总价的刚需为主，这部分成交占比去到了55%，超过一半的房源。
而800万-1000万的改善群体，在这个阶段也是果断出手的，占比是今年2月以来的新高。
这就说明一个很重要的结构问题——深圳的刚需群体在整个市场中占比一直都超过了一半，只有刚需的心态扭转，楼市才会真正地扭转。
所以，现在改善群体的心态已经转变，就看刚需群体能不能跟上了。
作者 | 骑猪英雄
