降价销售，已成各地楼市普遍现象。
近日，位于武汉市光谷片区的万和光谷项目引发关注，原因是其将销售价格下调至1.25万元/平方米，原备案价为2.3万元/平方米，每平方米速降近万元，引发购房者质疑开发商“恶意降价”。
对于上述质疑，项目所在地政府部门——湖北省武汉市东湖新技术开发区管委会进行了回复，称因企业与施工方存在债务纠纷，将部分房屋抵给施工方，近期施工方为回笼资金，将“工抵房”低价出售。
除武汉万和光谷项目，武汉大部分楼盘近期均出现大幅降价销售情况，部分楼盘甚至在降价销售无果后直接封盘。
事实上，不只武汉，近期深圳、东莞、郑州等多个城市的多个项目均出现降价促销情况。如2.59万元/平方米拿地的东莞鸿荣源熙园山院项目，2022年7月首批备案的高层均价在3.7万~4万元/平方米，现如今高层住宅在售价格已回落至2万元/平方米起，整体均价约2.5万元/平方米，尚不能覆盖地价。
此外，为了加大吸引力，房地产项目的营销活动也在增多，从买房送家电、送装修、送黄金、送飞机等策略不断。
房地产项目降价、多策略营销背后，是销售压力的逼迫。近日，国家统计局公布了2024年1~7月份全国房地产市场基本情况，前7月新建商品房销售额为53330亿元，同比下降24.3%，其中住宅销售额同比下降25.9%。前7月，百强房企销售额同比下降近40%，市场仍处筑底阶段。
另据记者了解，目前，“工抵房”已在多个城市出现，一些城市已出台相关政策进行规范。
━━━━
降价促销
引发市场关注的万和光谷项目由武汉文化旅游集团有限公司（以下简称“武汉文旅集团”）旗下的武汉柿子文化科技有限公司开发。对于降价销售，万和光谷销售负责人王先生曾对中国经营报表示，今年5月份，公司向施工方武汉建工集团以房抵债，房源面积共计1600平方米，按1.8万元/平方米计算冲抵工程款。“施工方找相关渠道销售这部分房源，具体定价我们是不参与的，只负责为房源备案更名。作为国企我们不能随意降价，售楼部正常对外销售的价格是1.7万元~1.8万元/平方米。”
上述万和光谷销售负责人王先生还表示，受房地产市场下行大环境影响，项目面临一定去化压力，从去年11月到今年5月底一套房子都没有卖，7月份只销售备案了一套房。但根据合同约定，项目要在今年年底交房，需要解决后续资金投入的问题。
“我们这一项目前期售价为1.8万元左右/平方米，特价房之前在5月份已经做过一次降价销售动作，降至1.35万元~1.4万元/平方米，当时出清了一部分，这批1.25万元/平方米的特价房是准备清盘处理的，目前好楼层的房源已经不多，但顶楼和低层房源还有很多。”万和光谷售楼处相关工作人员表示。
对于该项目降价原因、企业面临哪些经营困境、项目建设交付等问题记者致电武汉文旅集团，其未给予正面回应。
除了万和光谷项目降价外，位于武汉光谷三环外的首个突破每平方米3万元备案价的高层住宅项目——南山锦宸项目，经过多次调整备案取证后，目前售价已调至2.2万元/平方米。
记者通过武房通查询了解，南山锦宸取得过两次预售证，一次是2022年7月，将240套房源推向市场，时至今日该批次项目仅销售65套，去化率27%；今年7月4日取证的有124套房源，价格为22849元/平方米，比上批次的2.7万元/平方米降了4151元/平方米，目前未有售出纪录。
公开信息显示，目前南山锦宸项目已再度封盘，何时再重启销售还没有具体通知。
武汉恺德光谷熙园项目也从开盘价的2.3万元左右/平方米降至现在的1.8万元左右/平方米，对于降价原因，售楼处工作人员表示，“这一项目已经陆续交房，目前处在清盘阶段，约有100多套房源，降价主要与武汉房地产市场行情有关。”
此外，今年7月26日取证的武汉金地国际城也将价格调至9231元/平方米，对比上批次15211元/平方米价格下降了5980元/平方米；绿城武汉黄浦湾售价为45604元/平方米，比上批次同样下调了超5000元/平方米；金融街金悦府则下调了2499元/平方米。
来自克而瑞的统计数据显示，7月武汉单盘月度平均来访182次，认购9套，平均认购率4.9%，访购和转化率连续3个月下跌，整体与4月持平。TOP20项目访购和转化率门槛降至8.3%，环比降幅2.6%。来访量和转化率位居前列的中铁逸景湾、华侨城红坊等均是通过价格策略优化实现。
今年以来，武汉新房价格处于持续下跌状态。国家统计局数据显示，今年1~7月，武汉新房价格环比分别下跌了0.6%、0.5%、0.8%、1%、1.5%、1.1%、0.4%，这已是武汉新房价格连续13个月下跌；同比来看，截至2024年7月，武汉新房价格同比下降8.1%。
“项目折扣销售已是一件习以为常的事。”克而瑞分析认为，按备案价计算，自2021年“九三折”开始，武汉新房销售价格便持续下降。截至今年上半年，武汉可售货值综合折扣率为84%，“三环外除了光谷，成交均价大多在备案价8折以下，城市外围如四环外甚至有7折的”。
事实上，不只是武汉，近期深圳、东莞、郑州等多个城市的多个项目均出现降价促销情况。
如2.59万元/平方米拿地的东莞鸿荣源熙园山院项目已将高层住宅售价调至2万元/平方米起。
“我们这个项目2023年年底就已经交房，降价是因为想尽快清盘，将人员调至深圳新开盘项目，降价后的成交情况还是比较乐观的，清盘在望。”上述东莞鸿荣源熙园山院售楼处工作人员表示。
“我们有项目降价，降价幅度在10%~15%，降价原因主要是随行就市。”某驻深央企地产高管表示，降价虽然能吸引一些客户，但持续性不强。
“我们有两个项目在降价，都是现房，周边都降了，我们也不能硬扛。”郑州某央企地产高管也表示。
房企正通过降价这一方式希望实现快速去化。
━━━━
地方政府的表态
实际上，早在今年5月份，就有多位业主反映万和光谷项目存在大幅降价行为。5月17日，有业主通过“武汉城市留言板”反映并咨询：“万和光谷直接降价5000元，品质和交房能否保证”？今年6月5日也有业主咨询，万和光谷5月份大幅降价，损害前期老业主利益，此行为是否合乎新建商品房销售相关程序？
面对业主提出的问题，武汉市东湖新技术开发区管委会表示，商品房价格由开发企业根据市场供求关系进行自主定价，同时与购房人通过合同约定最终成交价格，但不得超过预售方案备案价。企业根据市场状况调整商品房住房价格属于市场主体自主经营范畴，并不违背法律法规禁止性规定。
除了此次武汉万和光谷项目被购房者质疑“恶意降价”外，北京、保定、重庆等地均有项目被购房者质疑，称房地产开发企业“恶意降价”要求赔偿。如5月份，有购房者反映称，重庆市中海渝中云锦小区开发商私自以“工抵房”形式，将小区未销售的500余套新房房源以低于备案价近40%出售，且开发商拒绝与业主沟通。
随后，重庆市房地产交易事务中心提出“要求公司自查整改、规范销售行为，主动与前期购房业主沟通解释”。中海公司表示，该项目自2021年开盘以来，整体去化情况未达预期，考虑到销售周期较长，房屋装修折旧明显、维护成本过高，部分房源楼层、朝向存在瑕疵等因素，结合“五一”假期促销活动推出了部分特价房源。
此外，对于房企是否可以自主降价等问题，重庆市房地产交易事务中心在回复购房者时表示，根据《中华人民共和国价格法》第六条规定，“商品价格和服务价格，除依照本法第十八条规定适用政府指导价或者政府定价外，实行市场调节价，由经营者依照本法自主制定”。《商品房销售管理办法》第十七条规定，“商品房销售价格由当事人协商议定，国家另有规定的除外”。
另一方面，多地取消新房销售限价也为房企自主调整价格提供了依据。据中指研究院统计，今年以来，沈阳、兰州、郑州、宁德等城市均明确不再实施新建商品销售价格指导，即取消销售限价；另有广东省阳江、珠海，安徽省芜湖等地优化了限价政策，如缩短备案价格调整时间间隔、取消楼层差价限制等。
对于市场上出现的“工抵房”情况，一些城市也在积极处理，一是规范备案，二是引导合理销售。如7月16日，广西贺州市住房和城乡建设局发布《进一步促进住房消费的若干措施》的通知，称即日起至2025年12月31日，建设单位使用商品房销售款抵扣该项目工程款的，经建设单位与施工单位协商一致后，“工抵房”可直接进行商品房买卖合同网签备案。
近日，安徽省六安市也推出了《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干政策》公开征求意见稿。意见稿提出，支持房企“工抵房”网签备案变现融资，对已取得商品房预售许可证的项目，开发企业抵付给施工企业、材料供应商等的商品房，按双方签订的“工抵房”合同或协议，可直接将相关房源网签备案至施工企业、材料供应商等。“工抵房”销售后，网签备案合同可进行一次更名，销售资金存入监管账户，监管部门根据开发企业申请，将销售资金拨付至原“工抵房”合同网签备案的施工单位、材料供应商等。
除了进行规范外，在价格方面也有约束，江西省九江市要求加强对“工抵房”价格管控，网签备案价格应与该小区平均价格相匹配。
本文来自微信公众号“中国房地产报”，作者：于帅卿，经授权发布。
