近年来，消费零售企业普遍面临市场环境的严峻考验，这一趋势在最近两大地产公司——恒隆集团与太古地产发布的2024年财报中得到了进一步证实。
恒隆集团与太古地产，作为国内高端商业地产领域的佼佼者，其核心业务聚焦于高端商业地产的开发与运营，业绩表现往往被视为衡量消费趋势的重要风向标。两家公司近期公布的财报数据，无疑为消费者市场的现状描绘了一幅清晰的图景。
恒隆集团方面，在第三代接班人陈文博掌舵满一年的背景下，交出了一份颇具挑战性的成绩单。财报显示，截至2024年底，恒隆地产总收入达到112.42亿港元，同比实现9%的增长，但整体营业溢利为64.55亿港元，同比下降13%。这一变化反映出，尽管总收入有所上升，但受香港及内地零售与办公楼租赁市场疲弱的影响，盈利空间受到明显挤压。
从区域表现来看，恒隆集团在内地的物业租赁收入同比下降5%，而香港物业租赁收入的跌幅更为显著，达到9%。内地市场内部亦呈现出明显的分化，上海作为恒隆的核心市场，收入同比下降5%，而非上海项目则展现出更强的韧性，同比仅微降1%。这种分化现象，或许与上海作为国际化大都市，其高端消费市场更易受到全球经济波动的影响有关。
值得注意的是，非上海项目的轻微下滑不仅反映了区域市场的差异性，更标志着恒隆在战略布局上的重要转变。长期以来，恒隆对上海市场的依赖程度较高，但如今，非上海项目的稳步发展正在逐步缓解这种“上海依赖症”。恒隆在多元化布局中找到了新的增长点，为其整体业绩提供了更为均衡的支撑。
与此同时，太古地产的财报同样透露出消费市场的微妙变化。尽管太古地产凭借其多元化的业态和强大的品牌号召力，在一定程度上缓解了高端消费下滑带来的冲击，但其高端商场的租赁收入也受到了不同程度的影响。太古地产预测，截至2024年底，股东应占的经常性基本溢利约为65亿港元，较2023年度有所下降。这一变化主要归因于财务支出净额的增加以及香港办公楼租金收入的缩减。
在零售物业方面，尽管租用率普遍高企，但太古地产在中国香港与内地的商场零售销售额多数出现下滑。香港方面，太古广场、太古城中心、东荟城名店仓的零售销售额同比下滑幅度均较为明显。内地市场方面，上海前滩太古里成为唯一的亮点，销售额微增3.4%，这得益于其新兴商圈的吸引力、多元化的业态组合以及较强的本地消费支撑。
太古地产还提及，为优化租户组合，部分商场正在进行改造，但这些改造导致销售额未调整反映销售损失，意味着实际下滑可能更大。这一现象再次验证了高端商业地产在当前市场环境下面临的挑战和脆弱性。
回溯过去几年，中国内地高端消费市场的迅猛增长为各大国际奢侈品集团带来了丰厚的利润，同时也推动了恒隆、太古地产等内地高端商场业主的业绩提升。然而，自2023年起，情况发生了显著变化。随着全球疫情影响逐渐消散，出入境旅游全面复苏，中国内地奢侈品消费指数开始下滑，消费者的购物习惯也随之改变。
一方面，国际旅游的重启使得高净值消费者的购物需求逐渐向海外转移，欧洲、日本等地凭借汇率优势和免税政策吸引了大量中国消费者。另一方面，经济环境的不确定性增强，促使消费者在购买奢侈品时更加谨慎，更多人将目光投向性价比更高的次高端品牌或体验式消费。这种消费习惯的转变，直接对高端商业地产运营商的业绩造成了冲击。
尽管如此，恒隆集团主席陈文博在业绩会上仍表达了对市场的信心，期望2025年业绩能实现微增。太古地产同样在业绩报告中展现出对未来的乐观态度，强调其资产负债表处于健康水平，整体财务状况保持强劲，且不会改变既定的投资策略。
在高端消费市场持续低迷的背景下，这些商业巨头为何还能保持信心？或许，他们正在通过引入多元化业态、提升消费体验、优化租户组合等方式，积极适应全新的市场环境。这一系列的变化，不仅体现了消费市场的结构性调整，也意味着高端商业地产行业即将步入新的转型发展阶段。
