当前房地产市场正经历一场前所未有的深刻变革，成交数据与三年前相比，无论是面积还是金额，均呈现出显著的下滑趋势，近乎腰斩。这一现状无疑揭示了市场供需关系的严重失衡。
新房市场的库存压力尤为突出，待销售面积已攀升至7.2亿平方米，这一数字甚至超过了2015年去库存政策实施时的6.9亿平方米，显示出库存问题非但没有缓解，反而有所加剧。在部分偏远城市，去库存周期更是被拉长至惊人的10年之久。
二手房市场同样不容乐观，重庆的二手房挂牌量已突破34万套大关，合肥、西安、天津、武汉等城市也紧随其后，挂牌量达到19万套。更令人瞩目的是，全国一线城市及部分二线城市中，有8个城市的二手房挂牌量超过了15万套。
楼市周期性波动虽属常态，但本轮周期却呈现出与以往截然不同的特点。随着中国房地产步入下半场，城镇化进程接近尾声，加之人口出生率持续下滑，楼市周期性的变化中融入了更多结构性的转变。未来，房地产市场将不再全面开花，而是呈现出更加明显的分化格局，经济强劲、人口持续流入的城市将更具活力，而人口流失的城市则将面临更大的挑战。
购房观念也随之发生深刻变化。过去，购房几乎等同于投资，随便买房都能赚钱。然而如今，购房决策稍有不慎，便可能面临亏损的风险。因此，对于计划在2025年购房的家庭而言，他们不得不面对以下三大困境：
首先，市场的不确定性给购房决策带来了巨大挑战。政策层面，尽管2024年已推出多项重磅房地产政策，如降准、降息、降利率、降首付、降税费等，但市场走势依旧扑朔迷离。进入2025年，核心城市的政策或将进一步优化，如北上广深等地可能放宽非本地户籍购房社保年限或取消郊区大户型限购。然而，市场的分化趋势却愈发明显，一线城市及新一线城市优质地段因资源和人口聚集，房价有望触底反弹，而三四线城市则因产业薄弱、人口外流，房价面临较大压力。
其次，二手房市场的冲击以及保障性住房的分流效应不容忽视。当前房地产市场已进入存量房时代，二手房交易量占比逐年上升。一方面，二手房因其保障性得到稳定支持，更符合老百姓的住房需求；另一方面，二手房价格相对较低，且存在较大的砍价空间。未来几年将有大量保障性住房推向市场，这些住房价格相对较低廉，一般仅为周边商品房价格的一半甚至更低，将有效解决大城市住房难问题。然而，这也将对传统商品房市场形成较大冲击，抢走部分潜在购房者。
最后，家庭经济状况的不确定性也是购房家庭面临的一大困境。当前经济环境不稳定，各行各业整体收入下滑，降薪、裁员现象频发，导致家庭收入得不到有效保障。过去购房者对未来收入抱有期望，认为通胀能够覆盖房贷压力，将其视为投资机会。然而如今，这一观念已发生转变，特别是对于那些计划换房的改善性住房家庭而言，他们可能面临更大的经济压力。
对于计划在2025年购房的家庭而言，他们必须充分考虑市场不确定性、二手房市场冲击以及保障性住房分流效应、家庭经济状况不确定性等多重因素，做出明智的购房决策。
