物业行业在2024年继续朝着高质量发展的方向稳步前进。据克而瑞物管的最新监测数据显示，本年度有六家物业企业的在管面积超过了5亿平方米大关。其中，万物云凭借10.6亿平方米的在管面积独占鳌头，碧桂园服务和保利物业分别以10.5亿平方米和7.9亿平方米紧随其后，位列第二和第三。
值得注意的是，不仅是在管面积，合约管理面积方面也有七家企业突破了5亿平方米的门槛。然而，百强物业企业的“合约在管比”均值却从2023年的1.32下滑至1.28，显示出新项目获取速度的放缓以及市场竞争的日益激烈。
随着物业行业的日益成熟，行业发展的重心已经从单纯的规模扩张转向了质量提升。多家物业企业不再公开其规模增长目标，甚至在财报中也不再披露管理面积数据。这一变化反映了企业经营策略的转变，即从追求面积的增长转向提升经营效益。
中指研究院物业事业部总经理牛晓娟指出，物业企业倾向于弱化管理面积的披露，一方面是因为随着城市服务和综合设施管理服务等新兴业务的发展，管理面积与营业收入的直接相关性已经减弱；另一方面，管理面积的增速也在放缓，预计很难再有高速增长。
尽管如此，物业行业的规模竞争格局依然延续。在管面积突破5亿平方米的六家企业中，万物云、碧桂园服务和保利物业稳居前三。同时，共有七家企业的合约管理面积超过了5亿平方米。
然而，多家物业企业也出现了规模负增长的情况。据中指研究院统计，2024年上半年披露合约面积数据的49家上市物业企业中，有18家企业的合约面积出现了负增长，占比达到36.73%；披露在管面积数据的55家企业中，有11家企业的在管面积出现了负增长，占比为20%。
这一变化背后，是物业企业在规模导向下收购和拓展了一些低盈利或潜在亏损的项目，为企业的高质量、可持续发展埋下了隐患。因此，多家企业主动解除合约项目及在管项目，虽然短期内导致管理规模下降，但能够提升运营质效，有效遏制经营效益的下滑。
在物业费方面，2024年成为了舆论的焦点。上半年，重庆、武汉、青岛、银川等城市相继出台了物业费指导价，导致上述城市的多个小区业主要求物业企业下调物业收费标准，形成了一波物业收费“降价潮”。据统计，这些城市百余个小区实现了物业费下调，降幅在20%至30%之间。
同时，住宅物业服务满意度继续下行，整体满意度评分降至69.3分，较2023年下降了约2%。物业费收缴率也同步下滑，重点城市物业费平均收缴率跌至82%，较2023年减少了3个百分点。尤其是受限价政策影响大的城市，物业费收缴率的降幅更为显著。
面对物业费收缴难的问题，物业企业普遍面临着财务压力。为了应对这一挑战，多家物业公司开始将物业服务标准化、透明化，并尝试“菜单化”“定制化”服务。例如，万物云在2024年年底发布了“智选”产品，将服务选项和定价权利交还给业主，创新推出“弹性定价”，让业主自主决定物业费。
在资本市场方面，物业股在2024年也经历了显著波动。年初，上市物业企业的股价延续2023年的下滑趋势，但随着楼市政策的出台和资本市场的提振，物业股出现了反弹。然而，随着政策效应的减弱，物业股未能维持涨势，股价再次回落。
截至2024年12月31日，62家样本上市物业企业的总市值为2325亿元，较2023年同期微降1.7%，与2022年的4223亿元相比大幅下降了44.9%。尽管如此，仍有两家国资物业企业成功登陆资本市场，使物业行业上市企业总数达到68家。未来，预计还将有多家物业企业登陆资本市场。
