今年10月份后，青岛新房市场的氛围就开始异常紧张，大家买房的积极性显著提高，有项目一个月卖了好几个月的量，更有项目顺利清盘，弄得大家好像不立即买房就买不到了。
这种氛围真的是久违了。
可透过现象看本质，我不禁思考背后的逻辑关系究竟是什么。在我看来，青岛新房市场之所以出现这种现象，源于三个“到位”。
一是政策到位。
现在的青岛楼市政策，是历史上最为宽松的，这个“历史上”很有可能包括“之前”和“之后”。
完全不限购不限售、换房退个税、3.0%左右的商业贷款利率、15%的首付比例、最高50万元的人才购房支持等等，都是历史罕见。
为了形象地说明这种趋势，我们来看看基准商业贷款利率（2019年后为LPR）的历史走势：
现在3.6%的LPR，是历史最低。后续LPR还会继续下降，但落到买房者身上的实际利率可能不会无下限。
就青岛来说，原来首套、二套房执行的利率是2.9%，也就是LPR-70BP；但11月6日起，已经由LPR-70个基点，调整为LPR-60个基点，即从2.9%上调至3.0%。
其中的具体原因是，银行放房贷是有成本的，低于成本的房贷利率不是商业可持续的。
据银行透露，综合考虑资金、风险、运营、资本、税收等成本后，对于大部分银行的房贷业务来说，3.2%的利率是个保本点。房贷利率持续低于3%，既容易使银行陷入非理性竞争，对银行经营来说，也是不可持续的；同时，也不利于房地产市场的长期健康发展。
因此，我们有理由相信，未来LPR下降的同时，加点将会继续收窄，实际的贷款利率会稳住甚至小幅增加。或许很多人从房贷利率的趋势上，琢磨出现在的政策基本到位了，所以他们才出手了。
另一个信号是，昨天（11月11日）人民银行发布最新金融数据，10月末广义货币（M2）余额同比增长7.5%，比上月末回升0.7个百分点；狭义货币（M1）余额比上月末回升1.3个百分点，M1增速在连续6个月负增长后首次出现回升。
市场专家分析，广义货币（M2）增速企稳回升、狭义货币（M1）增速也边际回升，反映国内货币环境保持适度宽松，经济活动企稳向好，这无疑给了买房者更大的信心。
二是房价到位。
曾有民间机构统计说青岛的房价回撤幅度达到36.1%：
这其实是一个好事，都说否极泰来，房价降到位了，自然就不会再降。
有时候二手房更能反映出实时的市场行情，为此我截取了贝壳青岛近12周的房价走势，10月初至今明显上涨了。
内中的原因，就是有人出手抄底了。价格低的买光了，就会买略高点的，进而慢慢把成交价拉高了。
最近有一个鲁西南的朋友就向我透露了他的想法，他们县城的房价都在六七千，而青岛西站附近的次新房竟然到了5000以下：
这位朋友说，青岛毕竟是山东的两大中心城市之一，是计划单列市，是我国北方的NO.3，是滨海旅游城市，即使他这一辈留在老家发展，下一辈也会被虹吸到青岛这样的大城市。
比一比老家和青岛的房价差，想一想人口流入和流出城市的房价走势，即使现在自己高价买了老家县城的房子，下一辈也会便宜卖了县城房子而去大城市买房，那自己为什么不趁青岛房价低的时候一步到位？
作为青岛的一名楼市博主，我最近接到过很多这样的咨询。青岛房价降没降到位，不是和自己比，而是和省内城市比，和周边城市比，当外市朋友们感觉青岛房价更有性价比的时候，那就是到位了。
三是库存到位。
现在的青岛新房库存，已经处于近十年来的一个最低点：
其中的原因，一方面是成交量的上升，另一方面的供应量的下降，近期的成交量甚至已经达到了供应量的3倍。
成交量上涨的原因，我在上面已经分析过；而供应量下降，主要受制于土地出让的锐减：
上表是青岛近四年的土地供应，2021年还是195宗土地，今年已经降到33宗，这是断崖式下降。这说明，青岛相关方面为了楼市的健康发展，在有意控制土地供应量。
供得少，卖得多，很快就让新房库存量局部告急了。像市北区的浮山后区域，原有的F4（金地华章、金茂悦府、国泰华府、青啤静澜山）基本售罄，买房者已经面临无房可买的境地。
如我在昨天文章《青岛楼市，这次真不一样了！》中所说，青岛的买房需求还是存在的。当库存降低到位，眼看着要买的房子买不到了，买房者自然就急了。
政策到位，让买房者得到切实的优惠；房价到位，让买房者对楼市重拾信心；库存到位，让青岛楼市更加健康。这三方面的相互作用，让买房者看到了一个向上的青岛新房市场，大家买房的积极性自然也就提高了。
