【ITBEAR】
日前，有投资者将贝壳高管薪酬数据截图上传至微博，引发了对贝壳高管高薪酬的激烈讨论。注意到，目前该条原始微博已经被删除。
贝壳年报数据显示，2023年，公司董事长彭永东的薪酬为7.13亿元，公司执行董事单一刚的薪酬为5.3亿元。彭永东和单一刚都是贝壳的联合创始人，按照贝壳的薪酬政策，二人均通过此前股份激励计划在归属期获得了对应的股份支付薪酬。
彭永东和单一刚的薪酬由福利津贴、绩效奖金、股份支付薪酬、退休金计划等部分组成。其中，股份支付薪酬的金额最高，2022年度和2023年度，二人股份支付的薪酬费用合计分别为8.09亿元和12.26亿元。
现年44岁的彭永东在贝壳高层中相对比较年轻，大学毕业之后曾在A.D.Little、IBM有过一段工作经历。其于2010年受左晖邀请加入链家，一手创办了链家网并出任CEO。2017年，彭永东作为联合创始人参与创办了贝壳找房（贝壳控股运营主体）并出任CEO。2021年5月，彭永东接任接替左晖成为公司董事长供职至今。
最新中报显示，截至2024年6月末，已去世创始人左晖的家族信托计划在贝壳持股份额最高，占已发行股份的24.07%。彭永东所持A类普通股和B类普通股合计约1.82亿股，占总股本的4.96%。
左晖去世前，贝壳的市值最高曾达到近千亿美元，彭永东接手后一度缩水至百亿美元以下。截至10月28日，贝壳港股的股价为55.2港元/股，最新市值为2007.67亿港元。按此计算，彭永东所持股份的最新市值近100亿港元。
连亏两年后业绩回暖
彭永东接任贝壳董事长的时间正值房地产行业遇冷之际，2020年才实现盈利的贝壳，到2021年就再度转为亏损。
2021年全年，贝壳总交易额约为3.85万亿元，同比增长10.1%；营业收入为808亿元，同比增长14.6%；贝壳全年净亏损5.25亿元。2022年，贝壳全年交易额再次下降三成，净亏损持续扩大至13.97亿元，贝壳全年关店上万家，活跃经纪人也比2021年减少10余万人。
为了应对房地产周期，2021年时，彭永东曾提出“一体两翼”战略，即房产经纪业务+家装、租赁业务。得益于存量房交易的提升以及“两翼”战略的逐步落实，去年，贝壳扭转了连续亏损的局面，当年实现盈利58.9亿元。其中，新增长曲线家装家居业务净收入取得74%的增幅，贝壳省心租房也由2022年的7万套增长至2023年末的超20万套。在3.14万亿元的总交易额中，存量房交易额占比达到了2/3。
今年5月以来，房地产利好政策密集发布和落地，给市场带来了更大的成交量，贝壳也从中获利颇多。单从今年第二季度表现上看，贝壳实现净收入234亿元，同比增长19.9%。同时，其净利润达到19亿元，同比增长46.24%。
事实上，贝壳的高增长与目前的楼市情况有些不符，贝壳之所以业绩回升，主要还是源自存量房业务的利好。其中，二手房交易的上升为贝壳做出了不小的贡献。
从商品房交易的变化趋势上看，今年上半年，二手房交易已实现同比增长，且部分“改善性需求”转向了二手房。在多次楼市政策的刺激之下，二手房市场已经呈现出“以价换量”的状态。对于主要代理存量房的贝壳来说，自然出现了增长的趋势。
但结合一季度数据来看，今年上半年贝壳整体交易依然有所下滑，实现总交易额1.47万亿元，较去年同期下降了16.2%。其中，下滑幅度最大的为新房交易，同比下降32.4%。
抄底房地产？
在目前房地产市场仍不明朗的状况下，贝壳也在努力拓展自己的业务范围。去年7月，彭永东在“一体两翼”战略基础上升级为“三翼”，即家装、租赁和切入房地产开发领域的贝好家。
事实上，彭永东早就在为地产开发业务做打算。在房地产行业进入寒冬前，贝壳曾挖来蓝光地产的周鹏、杨冉两位职业经理人，在2021年分别担任贝壳产业基金合作事业部投资负责人、贝壳担任新房业务中心总经理。不过，在房地产市场行情冲击下业务收缩，两位职业经理人相继离职。
去年下半年，贝壳启动了“9号项目”，积极从多家房地产企业引进人才，包括来自龙湖、万科、金地、蓝光发展、中海、旭辉等公司的专业人士，显示出其在房地产领域进一步拓展业务的决心。
今年以来，贝壳已经在北京、广州、西安、成都四座城市的土拍会上出手。成功拿下了西安和成都两个地块。
7月30日，贝壳花费1.34亿元竞得两块位于西安北二环核心区、合约14.5亩的住宅用地，这也被外界视为“贝壳首次在土拍市场拿地成功”。9月20日，贝好家又竞拍拿下成都锦江区金融城三期一处1.58万平方米的地块。
不同于此前的联合拿地，此次是贝壳首次独立成功拿地，将全流程由自主操盘房产项目。贝壳在本次竞拍中豪掷10.76亿元，溢价率达42.2%。
这也意味着，贝壳房地产开发业务将聚焦于大型城市的高消费力群体，而非下沉城市或郊区的普通住宅用户。
贝壳此前曾公开表示，其将采用“1+2模式”开发房产，即贝壳、业主方、代建企业的合作模式。简言之，贝壳在开发过程中只提供方案、资金、营销服务、需求数据等，真正操盘的是代建企业。这样不仅可以挣到投资的资本回报，同时还能赚得后期佣金。
贝壳积极推进房地产开发业务的原因也很简单，在二手房“以价换量”的当下，新房业务的佣金远不是二手房能够比拟的。
今年上半年，贝壳二手房业务交易额为1.02万亿元，新房业务交易额为3871亿元，新房业务交易额仅为二手房业务交易额的37.8%。但上半年贝壳新房业务的净收入达128亿元，与二手房业务的130亿元净收入几乎持平。
