物业行业在2024年继续其向高质量发展的转型之路，呈现出新的格局与趋势。
据克而瑞物管的最新监测数据显示，今年有六家上市物业公司管理的面积超过了5亿平方米大关。其中，万物云以10.6亿平方米的在管面积独占鳌头，碧桂园服务和保利物业分别以10.5亿平方米和7.9亿平方米紧随其后，位列第二和第三。这些数字不仅彰显了头部企业的实力，也反映了整个行业在规模上的持续扩张。
然而，值得注意的是，尽管规模仍在增长，但增速已明显放缓。今年，共有七家物业公司的合约管理面积突破了5亿平方米，但百强物业公司的“合约在管比”均值却下降至1.28，相比2023年的1.32有所下降。这一变化表明，物业公司在新项目获取上的速度正在减缓，市场竞争日益激烈。
与此同时，物业行业的发展重心也在悄然变化。过去，规模和扩张是行业的主旋律，但如今，“质重于量”已成为新的发展方向。多家物业公司开始收缩战线，不再盲目追求规模的增长，而是更加注重提升服务质量和经营效益。这种转变在财报中也有所体现，一些公司甚至不再对外公布其规模增长目标。
中指研究院物业事业部总经理牛晓娟指出，随着城市服务、综合设施管理服务等新业务的发展，管理面积和营业收入的直接相关性已经弱化。企业经营的重点应转变为提升经营效益，而不仅仅是扩大管理面积。管理业态及业务也更加多元，不再局限于传统的按建筑面积收取物业费的模式。
这种转变也带来了行业内部的一些变化。多家物业公司出现了规模负增长的情况，一些企业主动解除合约项目及在管项目，虽然短期内导致管理规模下降，但长期来看有助于提升运营质效，遏制经营效益的下滑。同时，物业费指导价格的出台也引发了广泛关注，多个城市的小区业主要求物业公司下调物业收费标准，形成了一波物业收费“降价潮”。
在物业费收缴方面，物企也面临着不小的挑战。受限价政策、服务质量等因素的影响，物业费收缴率普遍下滑。一些企业开始尝试将物业服务标准化、透明化，并推出“菜单化”“定制化”服务，以满足业主的多样化需求。例如，万物云推出的“智选”产品，就将服务选项和定价权利交还给业主，让业主自主决定物业费。
尽管面临诸多挑战，但物业行业仍然具有不错的发展前景。随着房地产行业的深度调整，物业市场也受到了一定影响，但地方国资企业的整合上市机会仍然存在，专业赛道中的民营企业也备受资本市场关注。物业公司通过市值管理等手段，也在向市场传递积极信号，增强了投资者的信心。
在资本市场方面，物业股的股价经历了显著波动。年初，物业股延续下滑趋势，但随着楼市政策的出台和资本市场的整体上扬，物业股也出现了一波反弹。然而，随着政策效应的逐渐减弱，物业股未能维持涨势，股价再次回落。尽管如此，仍有多家企业正在推进行业顾问事宜，预计明年将有新的物业企业登陆资本市场。
总的来说，2024年的物业行业在挑战与机遇中前行，不仅继续扩大管理规模，更在提升服务质量、优化经营效益方面取得了显著进展。未来，随着行业的进一步发展，物业企业将在市场中扮演更加重要的角色。
