南沙区明珠湾板块的灵山岛尖，作为早期开发区域，近年来逐渐迎来了住宅项目的集中交付，时间大多集中在2021年末至2022年中。这些项目在设计上各具特色，但也有一些共通点。与金洲-蕉门板块那些建设较早、配套设施相对成熟的二手房相比，灵山岛尖的住宅在户型设计上显得更为前卫。而相较于仍在建设中的明珠湾板块另一区域——横沥岛，灵山岛尖的住宅项目则因普遍的低容积率而显得尤为突出。
自今年5月起，灵山岛尖的首批住宅陆续满足了“满二”条件，即购房满两年后增值税免征，这促使该区域的二手住宅开始大规模挂牌出售。10月份的数据显示，部分二手住宅甚至以低于一手房的价格成交，个别单价甚至跌破2万元大关。为了深入了解这一市场现象，记者近日走访了灵山岛尖区域。
灵山岛尖以其舒适的居住环境，成为许多购房者的心仪之地。据贝壳平台统计，该区域目前共有11个住宅小区挂牌出售二手住宅，总计约150套，这些房源大多为2022年左右交付的新房。由于总户数较多且分布在多个小区中，灵山岛尖的住宅项目普遍拥有较低的容积率，成为其显著优势之一。
在住宅设计方面，灵山岛尖的住宅自北向南限高逐渐降低，岛尖南侧的住宅以小高层产品和少量叠墅为主。例如，华润置地南沙瑞府项目均为11到20层的小高层住宅，容积率为2.0；而相邻的金科博翠明珠则主打同样的小高层产品，容积率为2.4。岛上住宅的面积段大多在90平方米以上，以三房及以上户型为主，适合有改善需求的购房者。
灵山岛尖的业主群体主要分为两类：一类是为了孩子能在广州实验教育集团湾区实验学校就读而购房的家庭，另一类则是来自深圳的改善型购房者。该区域的交通规划颇具特色，住宅区域较为密集，大多以区域内中小学为中心形成多个住宅小区围合的居住功能区。虽然区域内道路以狭窄的二车道、四车道为主，但整体环境安静舒适。同时，凤凰大道贯穿灵山岛尖住宅区东侧，连接区府、灵山岛和横沥岛，前往地铁18号线横沥站和南沙环宇城的时间均在10分钟以内，弥补了该区域缺乏大型商业和交通枢纽的不足。
自今年6月以来，灵山岛尖在贝壳平台的成交量逐渐增加，尽管样本量不够充足，但成交均价的走势大体与广州市二手住宅市场的大趋势一致。其中，绿城柳岸晓风小区的成交量尤为突出，占据了灵山岛尖二手住宅成交的大部分。该小区的首单成交户型为97平方米的三房，总价约为268万元，单价约27629元；而9月成交的同户型顶层单位价格则为206万元，单价约21237元。最近，该小区又成交了两套同面积单位，分别为总价227万元的顶层单位和235万元的中层单位。
灵山岛尖的租赁市场也表现出色。9月份，贝壳灵山岛区域的租赁成交额达到了200余万元。租客大多是在珠江新城工作的人群，通过地铁18号线通勤仅需30至40分钟。在灵山岛尖，3000元左右的租金就可以租到90平方米左右的三房户型，而在天河则较难找到同等租金下的电梯楼小区整租房源。
然而，灵山岛尖的二手住宅市场也面临着一些挑战。由于横沥岛新房均价的大幅回调，部分一手项目已经出现了价格与周边二手“倒挂”的现象。这使得灵山岛尖的二手住宅在价格上并无明显优势，主要依靠已经开学的湾区实验学校和低密度的居住环境来吸引购房者。同时，部分业主急于变现，降价促销的行为也对整体价格产生了一定影响。据贝壳数据显示，目前已有成交数据的项目如越秀明珠天悦江湾、华润南沙瑞府、金科博翠明珠、绿城柳岸晓风和灵山岛金茂湾等，近期成交均价均在1.8万-2.5万元/平方米之间，均低于项目开盘时的均价，个别业主甚至割肉出让，价格跌幅近40%。
