近期，关于存量房贷利率可能下调的消息引发了广泛关注。一边是新增房贷利率不断走低，多个城市新发放的首套住房贷款利率已降至3.2%附近，部分地区甚至出现了“2字头”的利率；另一边，存量房贷利率普遍维持在4%以上，新增与存量房贷之间的利差进一步扩大。
业内人士指出，当前存量房贷利率下调的可能性和必要性均存在，并提出了两种可能的实施路径：一是“重定价”，即存量按揭借款人与原贷款银行进行内部置换或重新协商房贷利率；二是“转按揭”，即借款人将现有按揭贷款转移至其他银行，并依据最新的贷款条件重新签订按揭合同。这一举措有望为借款人节省利息支出，刺激消费与投资，并稳定住房消费预期。
据ITBEAR了解，今年以来，新增房贷利率持续下行。央行已两次调整5年期以上LPR，累计下调35个基点。最新数据显示，2024年6月个人住房贷款加权平均利率为3.45%，较2023年12月下降52个基点，同比降幅更是达到66个基点。此外，随着央行宣布取消全国层面首套和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，多个地区的新增房贷利率屡创新低，部分城市如广州、苏州的首套房贷利率甚至降至“2字头”。
然而，与新增房贷利率相比，存量房贷利率的高位运行引发了部分购房者的不满和提前还贷行为。深圳的购房者水先生便是其中之一。他于2020年1月购房，尽管经历了去年存量房贷加点调整和二套转首套等多重利好政策，但其房贷利率仍为4.5%，与当前深圳市普遍执行的3.4%的首套房贷利率相比，高出100多个基点。面对如此大的利差，水先生选择提前还贷，以减轻负债压力。
随着新增与存量房贷利差的拉大，越来越多的业内人士认为，降低存量房贷利率符合群众期盼，且有助于商业银行缓解提前还贷压力。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，新一轮存量房贷利率下调的窗口已打开，这主要得益于存款利率的下调和央行公开市场操作利率的下调，为房贷利率再次下调提供了空间。
关于存量房贷利率的下调方式，“重定价”和“转按揭”两种方案呼声较高。去年已有先例，央行和国家金融监督管理总局曾指导下调存量首套住房贷款利率，使得超过23万亿元的存量房贷利率得以调整，加权平均利率降至4.27%，每年为借款人减少利息支出约1700亿元。
然而，对于“转按揭”这一方案，部分业内人士持保留意见。他们认为，“转按揭”可能加剧银行内卷，进一步压缩利润空间，并可能带来投机风险、恶性竞争和摩擦成本较高等问题。因此，“转按揭”模式短期内全面推开的概率不大。
从银行的角度来看，存量房贷利率下调无疑将对银行息差构成挑战。今年以来，利率市场化步伐加快，各类银行的净息差基本保持稳定，但整体仍处于较低水平。如果存量房贷利率下调，预计将以对银行息差影响更为温和的方式推进，并需配套负债端成本的降低。
总体而言，存量房贷利率的下调对于购房者和消费市场都具有积极意义。如果能够调降存量房贷利率，将有效减轻居民的负债压力，释放购买力，提振消费信心，为经济增长提供动力。同时，也有助于稳定住房消费预期，减缓购房者因房贷利率下降带来的观望情绪。
